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  市场开始预测“回暖”

  今年是深圳楼市出现调控节点最多的一年，市场也随之起伏波澜。

  @格隆汇楼市粗略地整理，截至11月5日为止，深圳发布的调控关键政策节点，大大小小的叠加起来，超过28个。

  1月明确违规购房会停止网签3年；

  2月推出二手房“指导价”；

  3月“打新规则”重置，10年无房无转让加分明显；

  4月“深房理”被曝光，“小产权”被央视点名；

  5月上调房贷利率；

  7月拟推行“大学区制”以及教师轮岗；

  8月禁止配合“历史遗留违法建筑交易”；

  9月土拍新规，限价、限购、摇号；

  10月国务院决定房地产税试点改革；

  11月深圳银监保局重申严防信贷资金通过经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

  而市场成交方面，从年初的“打新”陪跑，二手房议价机会为零，转向十月的新房去化过低，二手房成交仅1605套，创近10年的单月成交新低。

  这样的市场调整幅度，已超过2018年、2014年的行情，甚至直逼2008年的结果。

  不过随着时间进入11月份的第一周，深圳二手房网签数量出现了微弱的拐点，二手房网签量回收500套关口，达到575套。

  于是乎，预测市场回暖的说法也多了起来。

  有人预测“11月底可能要触底回升”，也有人确信市场“已经在回暖”。

  甚至还有人，把商铺、公寓、住宅，写字楼的二手房交易总数当成住宅数量，认为市场确实有反弹的迹象。

  加之，恰逢近期高层发言表示“融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常”。

  部分地区人民银行分支行开始对房地产信贷进行窗口指导，加上广州、深圳纷纷传出二手房市场的按揭开始松动的消息。

  虽然没给蛋糕吃，但最少派了点糖，面向房企和购房者的贷款政策均有所松动的积极信号也已经出现。

  于是相当一部分人更加确信，政策的严控到了底部，是时候抓住机会了。

  市场出现这样的“杂音”，难道政策真的到底了，楼市的风向开始转变了？

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  政策触底≠调控放松

  既然网签量提升有所体现，金融环境向首套房购房者给予支持，难免不会把“回暖”、“触底”联想起来。

  但这种逻辑在当下需要谨慎。

  面对这样复杂的市场环境，难免情绪不会被放大。

  实际上，市场萎靡的归因是指导价叠加大学区和房地产税试点等高压政策。

  而只要“指导价”一直运行，房地产税试点真正落地，那么市场的成交量要逆转，仍然存在非常大的阻力。

  加之，去年推出房地产贷款集中制度，银行总贷款对个人以及房企的比例已经确定。

  所以即便出现了放贷的适度松绑，整体新增按揭贷款的规模依旧很难提升。

  这就使得市场真正的回暖的确定性，更加飘忽。

  而且政策触底也并不代表调控会“放松”。

  最明显的，上个月23号，官方丢出房产税试点通知，28号推出第三次集中出让的地块，部分地块限售价格，比旁边正在卖或即将卖的楼盘低。

  11月5日，深圳银保监局联合三部门发布《关于推动金融业服务新发展格局的指导意见》，重申严查小贷等各类违规房地产融资业务，严防信贷资金通过经营贷、消费贷等形式违规流入房地产市场等。

  但是救市政策还未到位，不能单纯认为政策触底，便等于调控放松。

  经济日报在9月29日的文章中，曾明确指出，“房地产调控，不可轻言放松”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

  同时还明确指出，个别企业债务危机和个别城市出现土地流拍、房价下行城市个数增多等，目前是属于个别的情况。

  作为官方媒体表态，一般会比较具有政策大趋势的意义。

  而且还有房地产税这个重磅炸弹未落地。

  据澎湃新闻的消息，11月8日国研中心召集深圳房企和金融机构座谈，调研房地产市场。

  座谈内容主要是问问代表房企们、金融机构对房地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见。

  既然开会重点问了关于房地产税的问题，自然下一步会根据反馈的看法和意见采取具体的措施了。

  而且今天，最高法还提出，为规避调控政策等非法目的，虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效；虚构购房资格参与司法拍卖房产的，应当认定拍卖行为无效。

  这意味着想通过代持，借名额或者假以借款之名追款，申请法院过户房产的方式突破限购，更加行不通。

  上周，深圳购房者都在讨论南山区的深铁懿府和临海揽山哪个楼盘更值得入手，罗湖的京基水贝城市广场悄悄入市。

  项目共441套，均价8.86万，只有86批客户认筹。相比去年12月开盘的一期，540批客户抢54套住宅，这样的成绩明显用“开盘成色不足”来形容，很难合适。

  而一期的均价相对也更高一点，备案均价9.8万/平，说明新房的认筹依旧不容乐观。

  另外，乐有家数据显示，2月份开始深圳二手挂牌量从38463套增长到10月份55047套，增幅达43%，说明业主心理预期也不断下调。

  这也是官方调控愿意看到的景象。

  所以，在市场被压得动弹不得的情况下，仅凭二手房几周上扬的成交数据说楼市触底反弹，还为时尚早。

      文章转自第三方网站